Transformación urgente del mercado del alquiler


Nadie duda de que el mercado del alquiler residencial en España necesita transformarse para responder a las necesidades presentes y futuras de una sociedad que, desde hace ya años, atraviesa por profundos y diversos cambios.

“Algunas medidas que están encima de la mesa son más que cuestionables, como por ejemplo la limitación de los precios del alquiler por parte de las administraciones públicas. Como se ha comprobado en otras capitales europeas, como Berlín o París, este tipo de medidas no han dado los resultados esperados: que bajaran los precios del alquiler”

Las diferencias de criterio comienzan respecto a la gravedad de las tensiones del mercado, cuando algunos hablan de burbuja – que no es tal ni es posible que se produzca al tratarse de alquiler–, y también respecto de las soluciones para aliviar dichas tensiones y conseguir un parque de vivienda en alquiler similar al de nuestros países vecinos.

La primera y más urgente de estas soluciones pasa por aumentar el número de viviendas disponibles para alquiler, y para ello es imprescindible la colaboración de las administraciones públicas y la iniciativa privada.

Diversos estudios señalan que es imprescindible aumentar esa oferta a razón de unas 100.000 viviendas al año durante los próximos 15 años, lo que supondría alrededor de 300.000 millones de euros, financiación que solo pueden aportar los fondos y plataformas institucionales. De ahí, que sea imprescindible la colaboración pública-privada. Un primer paso en este sentido es el reciente anuncio que hizo el gobierno de impulsar un plan para ceder suelo público a inversores privados durante 50 años, un movimiento positivo pero que aún debe concretarse y echar a andar para que no quede en papel mojado.

Otras medidas que están encima de la mesa son mucho más cuestionables, como por ejemplo la limitación de los precios del alquiler por parte de las administraciones públicas. Como ya se ha comprobado en otras capitales europeas, como Berlín o París, este tipo de medidas intervencionistas no han dado los resultados esperados: que bajaran los precios del alquiler. Más bien ha sucedido al contrario.

Y es que es un grave error no conocer en profundidad el mercado del alquiler residencial, en el que podemos identificar tres tipos de vivienda: la vivienda protegida de carácter social, para aquellas personas en situaciones de vulnerabilidad y exclusión social; la vivienda protegida asequible, es decir a precios inferiores al de mercado y tasados destinada mayoritariamente a jóvenes y familias con ingresos medio bajos; y la vivienda en mercado libre que se rige por la ley de la oferta y la demanda.

Cada una de estas tipologías tiene su problemática específica y requiere, por sus características propias, soluciones específicas. El mayor desafío lo encontramos en la vivienda protegida, social y asequible (en España tenemos 10 veces menos vivienda social y asequible que nuestros vecinos europeos). Por eso, se equivocan de todo punto aquellos que proponen como solución a las tensiones en estos mercados limitar los precios del alquiler interviniendo el mercado libre. Porque además el problema de fondo va a seguir estando presente: que los jóvenes no van a encontrar ninguna vivienda para alquilar. Si queremos imitar lo que se ha hecho en otros países, copiemos lo que funciona, como Sídney, donde la Administración fomentó la creación de suelo y en menos de 5 años ha crecido la oferta un 40% con caídas de precios generalizadas del alquiler de hasta el 50%.

Asimismo fue un error penalizar a los propietarios en el reciente Real Decreto Ley sobre alquiler de vivienda aprobado por el gobierno y que entró en vigor el pasado mes de marzo, un texto desequilibrado y que reformó la LAU alargando los contratos del alquiler hasta siete años en el caso de que el dueño fuera una firma inversora, lo que contribuye a desincentivar su interés por invertir en el sector y a que las rentas se incrementen.

Y es que desde hace ya algún tiempo se ha colocado a las plataformas institucionales y fondos de inversión y de pensiones como parte del problema, cuando sin duda son parte de la solución, pues como vimos más arriba es imprescindible su participación para financiar las decenas de miles de viviendas que se necesitan en los años venideros. Tampoco es acertado, para contar con su colaboración, no tener un marco jurídico estable que aporte seguridad a largo plazo pues este tipo de proyectos inmobiliarios se deciden y desarrollan siempre en ese largo plazo, y nadie querrá invertir sin tener la certeza de que una vez empezado el partido no se van a cambiar a mitad las reglas de juego.

Por eso, es crucial que haya una comunicación fluida entre los decisores políticos y todos los actores que participan en el sector, y que cualquier medida que se adopte lo haga partiendo de un certero diagnóstico de la realidad y con el mayor consenso posible entre todos. Desafortunadamente, este diálogo no siempre se ha producido. Confiemos en que a partir de ahora, la situación cambie y podamos comenzar a poner los pilares para que, de aquí a 10 o 15 años, España tenga un parque de vivienda en alquiler similar al de sus vecinos europeos, que cubra las necesidades de la sociedad, en especial de nuestros jóvenes.

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